Teren agricol extravilan – conditii si pasi pentru vanzare

Terenurile extravilane reprezinta spatiul situat in afara limitelor satelor, comunelor sau oraselor destinat in principal productiei agricole. De regula nu se poate construi pe acest tip de terenuri iar modalitatea prin care este posibila instrainarea unui astfel de teren este reglementata prin Legea nr. 17/2014 modificata recent prin Legea 175/2020.

Pentru a putea vinde un teren agricol situat in extravilan, proprietarul acestuia trebuie sa urmeze mai multi pasi. Avand in vedere ca este vorba de un contract in cadrul caruia se transfera drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, conform prevederilor legale din art. 1244 Cod civil forma contractului de vanzare-cumparare este cea autentica.

Pasul 1 – Respectarea dreptului de preemptiune

Cazul terenurilor agricole din extravilan este unul special avand in vedere faptul ca legea stabileste un drept legal de preemptiune pentru anumite categorii de persoane. Exercitarea dreptului de preemptiune de catre titularul sau duce la posibilitatea acestei persoane de a cumpara un teren cu prioritate, inaintea oricarei alte persoane, respectand pretul si conditiile impuse de catre proprietar pentru vanzarea terenului.

Legea distinge intre mai multe categorii de persoane care detin un drept legal de preemptiune – exista un numar de 7 categorii de persoane sau institutii in urmatoarea ordine:

a) preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, sotii, rudele si afinii pana la gradul al treilea inclusiv;

b) preemptori de rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii exclusiv private si/sau arendasii. In cazul in care pe terenurile supuse vanzarii se afla investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii;

c) preemptori de rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vanzarii;

d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;

e) preemptori de rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare precum si institutiile de invatamant cu profil agricol, in scopul cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate in vecinatatea loturilor existente in patrimoniul acestora;

f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in unitatile administrativ-teritoriale vecine;

g) preemptori de rang VII: statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului.

In vederea garantarii dreptului de preemptiune, proprietarii terenurilor extravilane au obligatia de a solicita primariei din raza satului/comunei/orasului afisarea ofertei de vanzare a terenului aflat in extravilan la sediul acesteia. Primariile sunt obligate sa afiseze oferta de vanzare timp de 45 de zile lucratoare la sediu si in cazul in care detin o pagina de internet pe aceasta pagina.

Pasul 2 – Vanzarea catre persoane calificate

Daca niciunul dintre preemptori nu isi exercita dreptul de preemptiune in termenul legal, vanzarea se poate face catre catre persoane fizice sau juridice cu respectarea urmatoarelor conditii cumulative:

In cazul persoanelor fizice:

1. a) sa aiba domiciliul/resedinta situat/situata pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;
2. b) sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior inregistrarii acestei oferte;
3. c) sa fie inregistrate de autoritatile fiscale romane cu minimum 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan.

In cazul persoanelor juridice:

1. a) sa aiba sediul social si/sau sediul secundar situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare;
2. b) sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan;
3. c) sa prezinte inscrisurile din care sa reiasa ca, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezinta venit din activitati agricole;
4. d) asociatul/actionarul care detine controlul societatii sa aiba domiciliul situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan;
5. e) in cazul in care in structura persoanelor juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sunt alte persoane juridice, asociatii/actionarii care detin controlul societatii sa faca dovada domiciliului situat pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior inregistrarii ofertei de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan.

Potentialii cumparatori pot depune la primarie un dosar care sa cuprinda documentele doveditoare privind indeplinirea conditiilor prevazute mai sus in termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucratoare prevazut anterior.

Pasul 3 – Vanzarea la liber

In cazul neexercitarii dreptului de preemptiune, daca niciunul dintre potentialii cumparatori, in termenul legal, nu indeplineste conditiile pentru a putea cumpara terenul agricol situat in extravilan, instrainarea acestuia prin vanzare se poate face catre orice persoana fizica sau juridica, in conditiile Legii 17/2014 precum si a prevederilor Codului civil privind fondul si forma unui contract de vanzare-cumparare.

Vanzarea terenului in conditii mai avantajoase sau la un pret mai mic catre o alta persoana atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare. Nu in ultimul rand, in cazul in care proprietarul unui teren extravilan doreste sa instraineze terenul respectiv inainte de trecerea unei perioade de 8 ani de la momentul dobandirii terenului de catre acesta, legea stabileste o obligatie de plata a unui impozit de 80% din cuantumul diferentei dintre pretul cu care actualul proprietar a cumparat terenul si pretul pe care il cere pentru a vinde.

avocat Horea Gorde
Grecu | Gorde

–

> servicii juridice Cluj > avocat Cluj > avocat daune accidente > avocat recuperari daune > avocat recuperari creante > recuperari daune accidente > recuperari daune CASCO > recuperari daune asigurari profesionale > recuperari daune asigurari speciale > avocat dreptul muncii > drept societar > drept civil > drept administrativ > drept comercial > dreptul transporturilor > drept contraventional > proprietate intelectuala > raporturi intre profesionisti > casa de avocatura Cluj-Napoca > cabinet avocatial Cluj-Napoca > avocat Horea Gorde > avocat Florentin Grecu > cabinet avocatura Grecu Gorde >